เทคนิคซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุน

ปีใหม่แล้ว รีดีไซน์ชีวิตกันใหม่สักรอบดีไหมคะ

สำหรับคนที่อาจจะกำลังมองหาลู่ทางลงทุนอะไรสักอย่าง ว่ากันว่ามีอยู่ 4-5 อย่างที่นิยมกัน อันนี้จำมาจากวงการเซเลบ เริ่มนับหนึ่งก็ต้องหุ้น ทองคำ นาฬิกา ภาพวาด… แน่นอนว่าต้องมีอสังหาริมทรัพย์รวมอยู่ด้วย

คำถามคือเทคนิคการซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุนต้องมีอะไรบ้าง

วันนี้จะแนะนำสัก 3-4 เทคนิคก็แล้วกัน

อันดับแรกเลยคือ ต้องชั่งใจระหว่างจะซื้อแนวราบหรือแนวสูง

แนวราบก็ได้แก่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด อาคารพาณิชย์หรือตึกแถว ส่วนแนวสูงก็มีอยู่ประเภทเดียวคือคอนโดมิเนียม

ในเชิงสถิติของตลาดปล่อยเช่า ฟันธงได้เลยว่า “สภาพคล่อง” หรือความสามารถในการหาผู้เช่านั้น คอนโดฯมาแรงแซงตลาดบ้านให้เช่าแบบไม่เห็นฝุ่น เหตุผลเพราะส่วนใหญ่บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง

ในขณะที่คอนโดฯจะเป็นอสังหาฯประเภทที่เกิดขึ้นเพื่อตอบโจทย์อะไรสักอย่าง เช่น รถติด น้ำมันแพง อยู่ใกล้โรงเรียนลูก อยู่ใกล้ที่ทำงาน มีความปลอดภัยเวลาเดินทางตอนกลางคืน ฯลฯ

เผลอๆ จะพบว่าความนิยมในการเช่าคอนโดฯ ยังรวมถึงทำเป็นเซฟเฮาส์ด้วยนะ (ฮา)

เทคนิคที่ 2 จะต้องคำนวณผลตอบแทนการเช่าก่อนลงทุน

หลักคิดพื้นฐานที่สุดคือ ผลตอบแทนจะต้องให้เราได้มากกว่าเราเอาเงินไปฝากธนาคารกินดอกเบี้ย เช่น ตอนนี้ดอกเบี้ยเงินฝากกี่เปอร์เซ็นต์นะ …2-3% เพราะฉะนั้นถ้าเราลงทุนซื้ออสังหาฯเพื่อปล่อยเช่า รายได้ต่อปีจะต้องมากกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก

ตัวอย่างเช่น อสังหาฯราคา 1 ล้านบาท ถ้าปล่อยเช่าควรจะต้องได้ค่าเช่า 5,000-6,000 บาท นั่นคือ 5,000 บาท เท่ากับผลตอบแทน 5% นั่นเอง

สมมุติอสังหาฯราคา 2 ล้าน ค่าเช่าก็ควรจะอยู่ที่ 10,000-12,000 บาท เป็นต้น

เทคนิคที่ 3 ราคาปล่อยเช่าของทำเลนั้นๆ

เราจำเป็นจะต้องมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจที่สำคัญคือ ตลาดให้เช่าทำเลนั้นๆ น่าสนใจหรือไม่ ถ้าไม่มีเวลาว่างจริงๆ ให้ลองถามจากพนักงานขายโครงการ แต่คำตอบร้อยทั้งร้อยเขาจะไม่การันตี เพียงแต่บริษัทจะมีการสำรวจค่าเช่ามาให้เป็นตัวอย่าง

ถ้าจำเป็นจริงๆ ก็คงจะต้องยอมเหนื่อย เดินสำรวจด้วยตนเองเพื่อตอกย้ำความมั่นใจการลงทุน

เทคนิคที่ 4 กรณีซื้อคอนโดฯเพื่อปล่อยเช่า

จะเห็นว่าหลายๆ โครงการมีทั้งแบบ 1 ห้องนอน 2-3 ห้องนอนก็มี ในเชิงสถิติห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน จะมีอัตราปล่อยเช่าได้คล่องกว่า อาจจะเป็นเพราะค่าเช่าย่อมเยากว่ากระมัง

นอกจากนี้ พฤติกรรมผู้เช่ายังมีแบบเช่าห้องเปล่า โดยเฉพาะทำเลใกล้โรงเรียนที่คุณพ่อคุณแม่จะขนเฟอร์นิเจอร์มาจากบ้านตัวเอง กับแบบห้องเช่าพร้อมตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ครบชุด ซึ่งค่าเช่าจะแพงกว่า เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนจะต้องศึกษาข้อมูลให้ละเอียดก่อนลงทุนเสมอ โชคดีค่ะ

ปีมะแมคึก “10อสังหาฯ” จ่อเปิดโครงการ 3 แสนล้าน

เปิดแผนอสังหาฯปี”58 รายใหญ่-รายกลาง 10 บริษัท ลุยเปิดโครงการใหม่ทั้งแนวราบ-แนวสูง 242 โครงการ รวมมูลค่าขายกว่า 2.9 แสนล้าน เพิ่มขึ้นจากปีก่อนเปิดตัว 181 โครงการ บิ๊กแบรนด์ “พฤกษาฯ” แชมป์เปิด 80 ไซต์ ขยายลงทุนต่างจังหวัดรับอานิสงส์เปิดเออีซี
ผู้สื่อข่าวสำรวจแผนเปิดโครงการปี 2558 ของบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่และรายกลางในตลาดหลักทรัพย์ฯ 10 บริษัท (ดูตาราง) เตรียมแผนเปิดโครงการใหม่รวม 222-242 โครงการ มูลค่าขายรวมกว่า 2.9 แสนล้านบาท จากปีที่ผ่านมาเปิดตัวรวม 181 โครงการ

ทั้งนี้ ในจำนวน 10 บริษัท บมจ.พฤกษาฯยังคงเป็นบริษัทที่เปิดตัวมากที่สุดอยู่ที่ 70-80 โครงการ มูลค่าโครงการรวมกว่า 7-8 หมื่นล้านบาท โดยเพิ่มสัดส่วนคอนโดมิเนียมจาก 20% เป็น 25% ส่วนแนวราบเตรียมขยายต่างจังหวัด เช่น ระยอง สุราษฎร์ธานี นครศรีธรรมราช สงขลา ขณะที่ปีก่อนเปิดตัว 62 โครงการ

ศุภาลัยบุก ตจว.ไม่ยั้ง

ส่วน บมจ.ศุภาลัย ยังขยายโครงการในต่างจังหวัดต่อเนื่อง จะเปิดตัวโครงการในกรุงเทพฯและต่างจังหวัดรวม 28-30 โครงการ มูลค่าโครงการกว่า 2.8-3 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ 20-22 โครงการ และคอนโดฯ 8-10 โครงการ ในจำนวนนี้เป็นโครงการต่างจังหวัด 12-13 โครงการ เน้นแนวราบ อาทิ จังหวัดสงขลาอย่างน้อย 1 โครงการ ชลบุรี 2 โครงการ ภูเก็ต 1 โครงการ

ขณะที่ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เจ้าตลาดคอนโดฯระดับกลาง-ล่าง วางแผนเปิดคอนโดฯใน กทม.และปริมณฑล 12 โครงการ มูลค่าโครงการ 2.5 หมื่นล้านบาท และแนวราบ 4 โครงการ ในจำนวนนี้มีที่ดินในมือพัฒนาทาวน์เฮาส์แล้ว 2 แปลงคือ 1) ลุมพินีทาวน์วิลล์ สุขสวัสดิ์ 26 จำนวน 170 ยูนิต และ 2) ลุมพินีทาวน์วิลล์ ทำเลซอยวัดกู้ จำนวน 120 ยูนิต ทั้ง 2 โครงการจะเป็นทาวน์เฮาส์ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 2 ล้านบาท

คิวเฮ้าส์-AP เคาะ 30 โครงการ

บมจ.ควอลิตี้ เฮ้าส์ ภายใต้การขับเคลื่อนแผนของซีอีโอคนใหม่ ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ มีแผนจะเปิดตัวไม่ต่ำกว่า 30 โครงการ เป็นแนวราบ 21-24 โครงการ และคอนโดฯ6-9 โครงการ มูลค่าโครงการรวมกว่า 4 หมื่นล้านบาท และมีเปิดตัวโครงการในต่างจังหวัด เช่น พระนครศรีอยุธยา ระยอง ชลบุรี ฯลฯ ส่วน บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) วางแผนเปิดตัว 20 โครงการ เป็นแนวราบ 10 โครงการ และคอนโดฯ 10 โครงการ มูลค่าโครงการรวมกว่า 3 หมื่นล้านบาท ยังไม่มีโครงการต่างจังหวัด

บมจ.แสนสิริ เตรียมเปิดโครงการใหม่ 18-20 โครงการ แยกเป็นแนวราบ 9-10 โครงการ และคอนโดฯ 10-11 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 3.5 หมื่นล้านบาท จากปีที่ผ่านมาเปิดตัว 10 โครงการ แบ่งเป็นแนวราบ 8 โครงการ และคอนโดฯ 2 โครงการ ต่ำกว่าแผนที่ประกาศไว้ เนื่องจากคอนโดฯยังไม่ได้รับอนุมัติรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม

บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ปีนี้ค่อนข้างรุกหนักเตรียมเปิดโครงการใหม่ประมาณ 25 โครงการ มูลค่าโครงการรวมกว่า 3 หมื่นล้านบาท เป็นแนวราบ 21 โครงการ และคอนโดฯ 4 โครงการ ในจำนวนนี้เป็นโครงการต่างจังหวัด 2 โครงการ ที่เขาใหญ่และจังหวัดระยอง ส่วนในกรุงเทพฯและปริมณฑลเน้นโครงการแนวราบโซนรัตนาธิเบศร์ บางบัวทอง ราชพฤกษ์ รับรถไฟฟ้าสายสีม่วง ด้าน บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ จะเปิดตัวคอนโดฯ 3-4 โครงการ มูลค่าโครงการ 7-8 พันล้านบาท

ปริญสิริ-เสนาฯขอแจม

ขณะที่ บมจ.ปริญสิริ จะเปิดโครงการใหม่ 5 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 5-6 พันล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 4 โครงการ คอนโดฯ 1 โครงการ ไฮไลต์คือทำเลศาลายามีที่ดิน 100 ไร่ จะเปิดตัวทั้งโครงการบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดฯ ส่วนปีที่ผ่านมาเปิด 6 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 1.5 หมื่นล้านบาท

บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ปีนี้จะบุกมากขึ้น เปิดโครงการใหม่ 10 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 9 พันล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 5 โครงการ และคอนโดฯ 5 โครงการ จากปีที่ผ่านมาเปิด 6 โครงการ มูลค่าโครงการกว่า 3 พันล้านบาท

ลุ้นกำลังซื้อฟื้น

นายเลอศักดิ์ จุลเทศ รองประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้อำนวยการบมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ขณะนี้สถานการณ์เศรษฐกิจเปลี่ยนแปลงเร็วจากปัจจัยภายในและภายนอก การวางแผนธุรกิจปีนี้ต้องทำอย่างรอบคอบและคอนเซอร์เวทีฟ หากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยไม่ฟื้นตัว อาจจะทบทวนแผนธุรกิจใหม่

สำหรับแนวโน้มเศรษฐกิจปี 2558 ทุกคนมองว่าดีกว่าปีนี้แน่นอน แต่ไม่สามารถคาดการณ์ได้ว่าจะดีแค่ไหน เพราะมีตัวแปรหลายอย่าง เช่น ปัญหาเศรษฐกิจรัสเซียจะรุนแรงกว่านี้หรือไม่, กรณีสหรัฐขึ้นอัตราดอกเบี้ยจะส่งผลกระทบเกิดภาวะเงินทุนไหลออก, หนี้ครัวเรือนที่สูง ฯลฯ

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดเผยว่า บริษัททำแผนธุรกิจปี 2558 เสร็จแล้ว แต่จะขอดูตัวเลขปริมาณลูกค้าเข้าชมโครงการในเดือนมกราคม หากไม่เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 4 ที่ผ่านมา อาจทบทวนแผนใหม่ เพราะตั้งแต่ปลายไตรมาส 3 ที่ผ่านมา กำลังซื้อค่อนข้างชะลอตัว ถึงแม้จัดโปรโมชั่นก็ไม่ได้ผลเท่าที่ควร สะท้อนว่าปัญหาหนี้ครัวเรือนมีผลต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยจริง ๆ ไม่ใช่แค่เรื่องความเชื่อมั่นทำให้ชะลอซื้อที่อยู่อาศัยเท่านั้น

ส่วนการเปิดโครงการคอนโดฯต่างจังหวัด นอกจากโครงการชะอำและหัวหินที่เลื่อนจากปี 2557 ยังไม่มีแผนเปิดโครงการในจังหวัดอื่น ๆ เพิ่มเติม เพราะมีโครงการที่จอมเทียน ชลบุรี และอุดรฯ ที่สร้างเสร็จและยังมีซัพพลายเหลือขายบ้าง

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์การตลาด บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดเผยว่า แผนรับความเสี่ยงธุรกิจปีนี้จะให้ความสำคัญกับการรักษาระดับหนี้สินต่อทุนไม่ให้สูงกว่า 1 เท่า และบริหารโครงการแนวราบ-แนวสูงในพอร์ตอยู่ที่ 50 : 50 เพราะหากมีปัจจัยที่มากระทบเศรษฐกิจแรง ๆ การพัฒนาโครงการแนวราบสามารถชะลอลงทุนได้

TICON ฝันแชมป์บริหารกองทรัสต์ “เราจะเติบโตกับธุรกิจอสังหาฯ”

 

TMAN ชื่อ “ไทคอน แมนเนจเม้นท์” อาจจะเป็นที่ไม่คุ้นหูนัก แต่ถ้าบอกว่า นี่คือบริษัทลูกของ บมจ.ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น (TICON) ซึ่งถือเป็นผู้นำด้านพัฒนาโรงงานนิคมอุตสาหกรรม ด้วยความเป็นบริษัทขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าราคาตลาด (มาร์เก็ตแคป) สูงถึง 2 หมื่นล้านบาท จึงตั้งบริษัท ไทคอน แมนเนจเม้นท์ จำกัด หรือ TMAN ขึ้นมา เพื่อทำหน้าที่บริหารจัดการลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) โดยปักธงให้ TMAN เป็นผู้จัดการกองทรัสต์แถวหน้าของประเทศไทย

“ประชาชาติธุรกิจ” ได้มีโอกาสพูดคุยกับ “อมร จุฬาลักษณานุกูล” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไทคอน แมนเนจเม้นท์ จำกัด (TMAN) ถึงทิศทางการบริหารเพื่อเดินไปสู่เป้าหมายที่ปักธงไว้ มานำเสนอดังนี้
เนื่องจากบริษัทแม่คือ TICON มีเป้าหมายให้เราเข้ามาเป็นผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT Manager) ของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเครือ ทั้งประเภทโรงงานและคลังสินค้า ซึ่งล่าสุดคือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TREIT) ที่ได้เข้าซื้อขายวันแรกในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยไปแล้วในวันที่ 9 มกราคม

นอกจากนี้ TMAN ยังจะทำหน้าที่จัดหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพเข้ามาบริหารเพิ่มผ่าน REIT ด้วย ซึ่งก็มีเจ้าของสินทรัพย์หลายแห่งที่ติดต่อเข้ามาหาเรา เนื่องจากต้องการมารวมกลุ่มกับ TICON ซึ่งเป็นธุรกิจที่มีชื่อเสียงและได้รับความเชื่อถือในวงการพัฒนานิคมอุตสาหกรรม

และไม่เพียงเท่านี้ เพราะมีบริษัท มิตซุย แอนด์ คัมปะนี (เอเชีย แปซิฟิก) หรือ MAP ที่เข้ามาถือหุ้นใน TMAN สัดส่วน 30% ก็จะยิ่งช่วยเพิ่มความแข็งแกร่งกับเรา เนื่องจากเครือข่ายธุรกิจญี่ปุ่นของมิตซุยเป็นผู้นำในการดำเนินธุรกิจบริหารจัดการทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์REITประเภทการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ในประเทศญี่ปุ่นและสิงคโปร์จึงเสมือนเป็นการติดปีกให้แก่การหาสินทรัพย์ชั้นดีในต่างประเทศด้วย

“เรามีโอกาสในการทำธุรกิจในต่างประเทศที่ดีจากการที่ได้มิตซุยเป็นพันธมิตรจะช่วยให้เราสามารถหาสินทรัพย์ในต่างประเทศได้ดีขึ้นโดยในญี่ปุ่นเองก็มีความโดดเด่นเรื่องคลังสินค้าในสิงคโปร์ก็มีความโดดเด่นด้านอาคารสำนักงาน ขณะเดียวกัน TICON ที่มีความสนใจออกไปลงทุนในตลาดเพื่อนบ้านอย่างอินโดนีเซีย ดังนั้นถือว่าเรามีโอกาสทางธุรกิจรอบตัว”

“อมร” ยังวิเคราะห์ถึงโอกาสทางธุรกิจปีนี้ว่า ประเทศไทยมีจุดแข็งหลายด้าน ได้แก่ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แพงมากเมื่อเทียบกับประเทศสิงคโปร์ การมีโอกาสเติบโตได้ดีจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) จะส่งผลให้ความต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ทั้งคลังสินค้า อาคารสำนักงาน มีแนวโน้ม ขยายตัวดี และที่สำคัญ จุดแข็งด้าน “ที่ตั้ง” ของประเทศไทยที่อยู่ในบริเวณจุดกึ่งกลางของการขนส่งสินค้าของประเทศในอาเซียน ทำให้เกิดโอกาสทางธุรกิจอย่างมากในสินทรัพย์ประเภท “คลังสินค้า”

“ประเด็นเรื่องสินทรัพย์ในประเทศไทยต้องบอกว่า มีให้เลือกอยู่ตลอด โดยสินทรัพย์ประเภทคลังสินค้ามีโอกาสขยายตัวด้านรายได้ที่ดีตามความต้องการเช่า รองลงมาคือสินทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานที่จะมีอัตราการเช่าสูงขึ้น หากบริษัทต่างชาติเข้ามาทำธุรกิจในไทย แต่ถ้าเป็นโรงแรมก็อาจจะอยู่อันดับท้าย ๆ เพราะมีประเด็นเยอะ ทั้งฤดูกาลท่องเที่ยว ปัญหาการเมืองที่กดดันการเข้าพัก ซึ่งต้องพิจารณามากขึ้น”

เขาพูดถึงความน่าสนใจลงทุนในกองทุน REIT ว่า ต่างชาติยังให้การตอบรับเป็นอย่างดี เนื่องจากที่ผ่านมาเศรษฐกิจโลกมีปัญหาอย่างมาก ทั้งจากราคาน้ำมันที่ปรับตัวลดลง ความผันผวนทางเศรษฐกิจของประเทศต่าง ๆ การฟื้นตัวของประเทศมหาอำนาจเช่นสหรัฐ แต่หลายคนยังไม่แน่ใจว่าปรับตัวดีขึ้นจริงหรือไม่ ดังนั้นนักลงทุนต่างชาติจึงต้องเริ่มหาการลงทุนใหม่ ๆ ที่สร้างผลตอบแทนได้ดีและสม่ำเสมอยิ่งขึ้น

ขณะที่นักลงทุนไทย เชื่อว่ายังมีความต้องการลงทุนอย่างมากเช่นกัน แต่หากว่ามีการจูงใจให้เห็นถึงข้อดีของการลงทุน REIT ซึ่งมีอสังหาทรัพย์เป็นสินทรัพย์อ้างอิงและสามารถจับต้องได้ และให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอในระดับที่น่าสนใจ ก็น่าจะทำให้ REIT เป็นสินค้าการลงทุนที่ได้รับความนิยม

“ผลตอบแทน REIT ในต่างประเทศ เช่น สิงคโปร์จะอยู่ระดับที่ไม่เกิน 6% แต่ของไทยอาจจะทำได้ดีกว่านั้น เช่น TREIT ของเราให้ผลตอบแทนไม่ต่ำกว่า 7% และมีอัตราเช่าเฉลี่ย 100% ต่อปี ก็น่าจะได้รับความสนใจจากนักลงทุนไทยและต่างชาติได้”

ด้วยโอกาสทั้งตัวสินทรัพย์และความต้องการลงทุนในREIT”คุณอมร”จึงตั้งเป้าหมาย 3-5 ปีจากนี้ TMAN จะขึ้นผู้จัดการกองทรัสต์อันดับ 1 ของประเทศไทยให้ได้